Syndics de copropriété hors-la-loi : des sanctions inévitables ?

À l’occasion du 10e anniversaire de l’Autorité de la concurrence, le premier ministre Edouard Philippe a annoncé mardi 6 mars une série de mesures en faveur du pouvoir d’achat des Français. Parmi elles, trois visent les syndics de copropriété. Ces propositions doivent favoriser la concurrence et mieux encadrer les tarifications. Dans le collimateur du gouvernement, le contrat-type, que tous les syndics sont censés présenter. Il permet aux copropriétaires de comparer les offres de différents syndics. Sauf que bien souvent, ce contrat n’est pas respecté.

Syneval, spécialiste de la mise en concurrence du mandat de syndic, a analysé quelque 970 contrats depuis le début de l’année 2017 et il s’avère que 38% d’entre eux ne respectent pas intégralement la trame imposée. « Le nombre de professionnels ne respectant pas le contrat-type demeure élevé. Il arrive même que certains syndics ajoutent ou suppriment des clauses, alors que cela est strictement interdit », constate Rachid Laaraj, fondateur de Syneval.

Il n’existe pas aujourd’hui de moyens permettant de contrôler chaque contrat de syndic. « Face à cette situation, la proposition du Premier Ministre visant à sanctionner les professionnels qui ne proposent pas un contrat-type conforme est malheureusement inévitable si l’on veut plus de transparence et pouvoir comparer les prestations et tarifs des syndics », ajoute Rachid Laaraj.

Dans le détail, voici les 3 entorses au contrat-type les plus souvent identifiées par Syneval :

– Le « pré-état daté » : l’ajout d’une tarification additionnelle.

Ce document, qui n’a pas de définition juridique précise, comprend les informations qu’un vendeur doit communiquer à un acquéreur dès la signature du compromis de vente. Contrairement à l’état daté, qui ne peut être réalisé que par le syndic, un copropriétaire peut lui-même réaliser son « pré-état daté » sur la base notamment des informations contenues dans le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale. Cette prestation n’est donc logiquement pas mentionnée dans le contrat-type ALUR, ce qui n’empêche pas un nombre important de syndics de l’ajouter dans la section « Frais et honoraires liés aux mutations ».

– La relance avant mise en demeure : l’ajout d’une tarification additionnelle

Certains contrats prévoient une relance avant mise en demeure facturée au copropriétaire débiteur entre 10 et 50 euros. Cette prestation est évidemment illégale, le contrat-type ALUR ne prévoit de relance payante qu’après l’envoi d’une mise en demeure et non avant.

– La suppression de la clause précisant que les frais de reprographie sont inclus dans la rémunération forfaitaire.

Dans certains cas, cette clause est même remplacée par une autre précisant que les frais de reprographie feront l’objet d’une tarification spécifique par page.

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