Crédit immobilier : la baisse des taux persiste

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Emprunter de l’argent à sa banque pour acheter un bien immobilier n’a jamais été aussi intéressant. C’est l’enseignement que l’on peut tirer après la publication ce mardi de l’Observatoire Crédit Logement / CSA de novembre 2019.

Depuis la fin de l’été, les taux des crédits immobiliers ne reculent plus que doucement, après plus de six mois d’un repli assez rapide, souligne l’étude. Ainsi depuis le début de l’année, les taux ont baissé de 30 points de base pour s’établir aujourd’hui à 1,12% en moyenne. Et pour le 18ème mois consécutif ils restent inférieurs au rythme annuel de l’inflation.

« La surabondance des ressources disponibles pour financer l’économie voulue par les autorités monétaires européennes alimente en effet la concurrence entre les banques. Et les seuils de l’usure pour des prêts immobiliers actuellement en vigueur favorisent le maintien des taux à bas niveau et favorisent la poursuite de leur baisse », précise l’Observatoire.

1 emprunteur sur 2 a bénéficié d’un taux inférieur à 1%

Pour les durées sur 15 ans, les ¾ des ménages qui empruntent bénéficient de prêts inférieurs à 1% : en revanche, les emprunteurs du 4ème groupe  supportent un taux dans la moyenne.

Toutes durations à l’origine confondues, plus de la moitié des emprunteurs ont obtenu un crédit à un taux inférieur à 1%. De plus, depuis août dernier les taux ont perdu de l’ordre de 10 points de base pour les prêts à 15 et à 20 ans (contre 5 points pour l’ensemble du marché).

Les prêts à 25 ans ont diminué de 8 points de base pour les emprunteurs du 1er groupe, présentant en général les meilleurs profils (niveaux des revenus et de l’apport personnel, durée des crédits octroyés, …). Alors que les taux pour des prêts à 25 ans n’ont perdu que 2 points de base si les emprunteurs appartiennent au 3ème ou au 4ème groupe.

Par ailleurs, la durée des prêts s’est relevée à 230 mois en moyenne après 229 mois en octobre. Au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre, les durées des prêts bancaires sont à peu près stables depuis le début de l’année 2019,  et restent à un niveau jamais observé par le passé.

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Crédit immobilier : on peut encore emprunter à moins de 1,5% !

1,46% ! C’est, en moyenne, le taux accordé en mai par les banques aux particuliers ayant un projet d’achat immobilier. « Les taux des crédits diminuent encore depuis le début de l’année. En mai 2018, ils sont revenus à leur niveau de février 2017, en dépit de l’allongement de la durée des crédits accordés », a déclaré jeudi l’observatoire Crédit Logement/CSA dans son dernier baromètre.

« La reprise de l’inflation dont le rythme s’accélère depuis la fin de l’année dernière a ainsi comme conséquence que les taux d’intérêt réels n’ont jamais été aussi bas depuis le début des années 2000, a précisé l’étude.

Cette situation est rendue possible par les conditions de financement et de refinancement de la production qui prévalent, ainsi que par une concurrence par les taux toujours très vive entre les établissements de crédit. Mais surtout, face à une demande qui s’affaiblit depuis une année et afin de limiter l’impact de la dégradation des soutiens publics à la primo accession à la propriété, la plupart des établissements de crédit ont amélioré les conditions des prêts qu’ils proposent aux ménages modestes.

La hausse des prix pèse sur la solvabilité des acheteurs

Cependant les évolutions des taux observées depuis août 2017 ne sont plus suffisantes pour faire rebondir la demande : la hausse des prix de l’immobilier a trop altéré la solvabilité de la demande, depuis plus d’un an déjà, indique l’observatoire. Depuis avril 2017, la demande a présenté des signes d’essoufflement qui se sont confirmés au fil des mois, mis à part une courte embellie en novembre 2017, due au rebond inattendu du marché du neuf (réalisation anticipée d’opérations immobilières suite à l’annonce d’une dégradation en 2018 des aides à la primo accession et à l’investissement locatif privé).

Le ralentissement de la demande s’est confirmé avec l’arrivée de l’hiver. Et depuis, le marché est à la peine.  Les évolutions constatées depuis le début de l’année 2018 confirment cette tendance, en dépit de conditions de crédit excellentes.

Par ailleurs, après avoir progressé à un rythme soutenu durant les deux dernières années (+4,2% en 2016 et +4,3% en 2017), le coût des opérations réalisées par les ménages augmente encore, mais à un rythme moins rapide qu’auparavant (+3,6% depuis le début de 2018, en glissement annuel). Néanmoins, le coût relatif s’établit à 4,2 années de revenus en mai 2018, au niveau le plus élevé constaté jusqu’alors.

En effet, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations augmentent à un rythme plus modéré qu’en 2017 (+ 1.2 % depuis début 2018, en glissement annuel, après + 2.1 % en 2017 et + 1.0 % en 2016) et leur évolution est toujours moins rapide que celle du coût des opérations réalisées, conclut le rapport.

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Crédit immobilier : pas de risque de remontée des taux à court terme ?

Alors que les taux de crédit immobilier accordés aux ménages par les banques sont tombés à des niveaux exceptionnellement bas, bon nombre d’emprunteurs ont pendant longtemps craint une remontée brutale. Si quelques hausses – modérées – ont été observées ces derniers mois, les conditions pour emprunter restent aujourd’hui très favorables.

Un climat qui devrait persister, si l’on en croit Meilleurtaux.com. « Il n’y a aucun risque de hausse très prochaine des taux et de nouvelles baisses sont même attendues en juin », a annoncé Maël Bernier, directrice de la communication du courtier. En cause, expliquent Les Echos, la politique de la Banque centrale européenne (BCE), qui continue de soutenir le crédit dans la zone euro.

Les banques passent à l’offensive

« Le rendement de l’obligation assimilable du Trésor (OAT) à 10 ans se maintient à des niveaux très bas, autour de 0,70%. Et la crise italienne contribue paradoxalement à la baisse des taux . Elle entraîne en effet une ruée vers les valeurs refuges – emprunts d’Etat européens jugés les plus sûrs -, ce qui a provoqué une baisse du rendement de l’OAT (et du Bund allemand). Les banques vont donc toujours se refinancer à des conditions très favorables », précise le quotidien économique.

Autre explication avancée par Meilleurtaux : les performances commerciales des banques, qui n’ont pas été à la hauteur des attentes au premier trimestre 2018. Elles n’ont donc pas d’autre choix que de passer à l’offensive pour attirer de nouveaux clients, certaines affichant des baisses de taux pouvant aller jusqu’à 0,75% dans certaines régions et sur certains profils milieu de gamme », poursuit Maël Bernier.

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Crédit immobilier : il est toujours possible d’emprunter à moins de 1,50%

Les taux de crédit immobilier se maintiennent en dessous de 1,50%. Ils ont atteint précisément 1,47% en moyenne en avril (contre 1,49% en mars), selon le dernier baromètre de Crédit Logement/CSA publié ce vendredi. « Depuis l’été 2017, les taux diminuent doucement, de l’ordre de 1 point de base chaque mois. Et ils ont maintenant retrouvé leur niveau de la fin d’hiver 2017 », note l’observatoire.

« Cette baisse est rendue possible par des conditions de financement et de refinancement de la production de crédits toujours excellentes. Elle s’appuie en outre sur une concurrence par les taux toujours très vive entre les établissements de crédit. D’autant que face à une demande qui s’affaisse depuis plusieurs mois, nombre d’établissements ont maintenu des objectifs de production élevés pour l’année en cours », ajoute l’étude.

Hausse des prix

Mais si les évolutions des taux observées depuis août 2017 soutiennent la demande, elles ne sont plus suffisantes pour compenser la hausse des prix de l’immobilier. À Paris, où la hausse est maintenant supérieure à 8% sur un an, les prix y dépassent les 10.000 euros/m² dans huit arrondissements et s’en rapprochent dans deux autres, d’après LPI/SeLoger. Même son de cloche à Bordeaux où l’augmentation des prix des appartements anciens accélère encore, au rythme de 16,4% sur un an. L’accélération se constate aussi sur Lyon et sur Rennes, voire sur Paris. Et la hausse reste soutenue sur Lille.

« La dégradation de la solvabilité due à la hausse des prix constatée depuis 6 mois a été 4 fois plus forte que ce que la seule baisse des taux aurait pu absorber », poursuivent les experts de Crédit Logement/CSA. « Alors que la récente dégradation des soutiens publics à la primo-accession à la propriété est venue détériorer plus fortement encore la solvabilité des ménages modestes, même si les établissements s’efforcent d’en limiter les conséquences, dans le neuf principalement, par une amélioration de leurs offres de crédit. »

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Crédit immobilier : les taux d’intérêt se stabilisent

Comme chaque mois, Empruntis fait le point sur l’évolution des taux de crédit immobilier. Et en ce début du mois de mars, l’heure est globalement à l’accalmie. « Sur un total de 32 barèmes reçus de la part de nos partenaires bancaires, nous avons relevé que 15 sont stables, 4 sont en baisse (de 10 centimes en moyenne), et 13 barèmes sont en hausse », a indiqué le courtier dans un communiqué publié ce vendredi 2 mars.

Ces augmentations n’ont rien d’alarmant puisqu’elles sont de l’ordre de 5 centimes en moyenne, a toutefois affirmé le professionnel. Ainsi, aucun taux moyen ne bouge ce mois-ci par rapport au mois dernier. Quant aux taux mini, ils augmentent légèrement sur 4 durées : 10, 15, 20 et 25 ans.

Les banques à l’assaut des nouveaux clients

Selon Cécile Roquelaure, Directrice de la communication et des études d’Empruntis, cette globale stagnation signifie que « dans l’ensemble, les banques ont des objectifs élevés pour 2018, alors que dans le même temps, elles confirment nos annonces concernant le recul de la demande en ce début d’année. Elles ont donc, toutes, la volonté de rester dans la course et espèrent présenter des barèmes suffisamment attractifs. Pour autant, il existe des écarts qui peuvent rester significatifs en fonction des profils, des banques, des secteurs géographiques. »

Si les établissements bancaires affichent peu d’évolutions sur leur grille de taux de prêt immobilier, ils sont aussi prêt à réaliser des décotes importantes, poursuit Empruntis. En effet, les acquéreurs sont moins nombreux sur le marché immobilier, alors que les prix continuent de monter.

Si les banques souhaitent conquérir de nouveau clients, elles ont donc tout intérêt de présenter des taux d’emprunt bas. Ainsi, les futurs emprunteurs ont aujourd’hui, plus que jamais, tout à gagner à mettre les banques en compétition pour réaliser leur crédit immobilier, conclut le courtier.

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Emprunter en couple présente des avantages

Quand on a trouvé sa moitié, on peut faire plein de choses : voyager, sortir, partager des moments inoubliables… mais aussi acheter un toit. En effet, investir à deux présente un certain nombre d’avantages, comme le montre une étude de Vousfinancer, selon laquelle les banques préfèrent les couples.

« Les couples sont des clients de choix pour les banques. Lorsqu’ils achètent a deux, ils ont souvent plus d’apport, mais surtout des revenus plus élevés qui donneront lieu à une double domiciliation des salaires, avec l’ouverture de deux comptes bancaires – voire 3, s’il y a un compte joint – et la souscription de livret A, PEL ou assurance-vie dans les années futures, lors de la naissance des futurs enfants », souligne Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer.

La spécialiste ajoute que « lorsqu’il y a deux emprunteurs, le risque de perte d’emploi et de non remboursement du crédit ne repose pas que sur une seule personne, ce qui sécurise davantage le projet aux yeux des banques ».

Des profils « plus intéressants »

Parmi les clients de Vousfinancer, près de 70% des emprunteurs sont en couple même si seule la moitié d’entre eux sont mariés. Ce chiffre monte même à 70% chez les 40-49 ans et même à 73% chez les 30-39 ans. Pour les banques, ces profils « sont plus intéressants et bénéficient de conditions plus avantageuses », souligne le courtier en crédit (175 agences).

Le spécialiste cite l’exemple d’une banque qui demande à un célibataire d’avoir 20.000 euros de revenu net fiscal annuel minimum pour obtenir un crédit, contre 35.000 euros pour un couple. Dans une autre, pour bénéficier des taux les plus bas, les revenus doivent dépasser 35.000 euros pour un emprunteur mais « seulement » 50.000 euros pour un couple.

Il en est de même pour le « reste à vivre » qui correspond à la part des revenus qu’il reste au ménage pour financer les dépenses courantes une fois les charges d’emprunts payées, et déduite des impôts pour certaines banques. Ce reste à vivre exigé par les banques sera proportionnellement plus faible pour un couple. Dans l’une d’entre elles, il doit être au minimum de 700 euros pour une personne seule mais 800 euros pour un couple. Dans une autre banque le reste-à-vivre doit être de 750 euros minimum pour un célibataire mais 1200 euros pour un couple (et 250 euros par enfant à charge).

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Immobilier : légère baisse de moral chez les acheteurs

Pexels – Gerd Altmann

La pierre a toujours le vent en poupe, mais les acquéreurs se montrent moins enthousiastes que l’année dernière. C’est ce que révèle le dernier observatoire du moral immobilier publié par Logic-Immo.com, qui décrypte depuis plus de 7 ans la psychologie des futurs acheteurs. Et cette année il décèle une légère baisse de moral, comme le souligne le journal Les Echos.

Selon le site d’annonces immobilières, 3 millions de Français comptent se lancer dans un projet d’acquisition en octobre 2017, un chiffre stable comparé à 2016, et le plus élevé enregistré depuis la création de cet observatoire en 2011. Dans le même temps, on recense 2 millions de vendeurs. Seul bémol : les ménages à la recherche d’un bien immobilier appréhendent le marché différemment.

Les taux d’intérêt pointés du doigt

Car si la majorité demeure toujours optimiste (66% pensent que c’est le moment d’acheter), un quart d’entre eux émettent des réserves et 9% pensent que le moment n’est pas favorable. « Comparés à un an plus tôt, où l’optimisme avait atteint des records (84%), ces résultats laissent présager une demande moins dynamique pour le début d’année 2018 », affirme Logic-Immo.com.

Une évolution qui serait liée à l’évolution des taux de crédit immobilier. Pourtant, ils restent très bas, à 1,54% en moyenne (toutes durées confondues), à en croire le baromètre de novembre du Crédit Logement/CSA. Reste que 75% des personnes interrogées les jugent attractifs, alors qu’ils étaient 87% à le penser un an plus tôt. Même si une minorité d’entre elles envisagent une remontée des taux (9%), ces derniers « ne jouent plus le même rôle de levier sur les intentions d’achat », explique le quotidien.

« Ainsi, même si la demande reste forte en cette fin d’année 2017, les acquéreurs sont en quête de réassurance sur leur pouvoir d’achat immobilier. En effet, depuis 2015, le moral des acquéreurs est fortement dépendant de l’évolution des taux d’emprunt. Aussi, tant que ces derniers n’entameront pas de nouvelle remontée, les acquéreurs seront au rendez-vous en 2018 », précise Stéphanie Pécault, responsable des études chez Logic-Immo.com.

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Fenêtres, volets : un délai supplémentaire pour bénéficier du crédit d’impôt

Les députés ont donné leur feu vert à un amendement qui conserve le crédit d’impôt à 30% sur les fenêtres, volets et portes d’entrée jusqu’à la fin de l’année. Il passera ensuite à 15% avant de disparaître le 1er juillet 2018.

Bonne nouvelle pour les ménages qui veulent effectuer certains travaux chez eux. Le gouvernement vient de voter un amendement qui modifie le calendrier de la sortie progressive des volets et fenêtres du crédit d’impôt. Le taux du Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) applicable aux portes, aux fenêtres et aux volets sera réduit de 30% à 15% le 1er janvier 2018, et non à partir du 27 septembre 2017 comme c’était prévu initialement.

Puis sera ramené à 0% le 1er juillet 2018 (au lieu du 27 mars 2018). Il s’agit d’un vote en commission, l’amendement devra ainsi être revoté en séance pour être définitivement adopté. L’Assemblée nationale étant majoritairement composée de députés de La République en marche, on peut supposer que ce texte entrera en vigueur.

Cette décision n’est pas surprenante, rappelle Le Figaro, dans la mesure où Emmanuel Macron s’est dit récemment en faveur d’une suppression plus progressive et moins brutale du CITE, tout en pointant du doigt les effets d’aubaine qui ont poussé des fabricants et installateurs de portes blindées à profiter indûment de ce crédit d’impôt.

Un mauvais rapport coût-bénéfice

« La porte blindée n’a rien à voir avec la réhabilitation environnementale. Il faut recentrer ce dispositif et se limiter au double vitrage à finalité thermique », avait déclaré Emmanuel Macron. Pour justifier la suppression du CITE, le gouvernement soutient que le changement de portes, fenêtres et volets ne présente pas un « bon rapport coût-bénéfice ».

« Les économies d’énergie sont faibles et l’attrait pour ces travaux porte davantage sur l’isolation phonique et le confort », selon le ministère de la Transition économique. En tout cas, ce délai supplémentaire devrait profiter à bon nombre de propriétaires, mais aussi faire passer un peu mieux la pilule auprès des professionnels.

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Le pouvoir d’achat immobilier des Français diminue encore

Moins de mètres carrés à mensualités équivalentes et à taux constants. C’est le bilan dressé par Meilleurtaux.com, qui a calculé la surface qu’un emprunteur pouvait financer en octobre s’il s’endettait sur 20 ans en remboursant 1000 euros par mois à sa banque.

Résultat : dans 13 grandes villes sur 20, le pouvoir d’achat immobilier des Français a baissé, constate le courtier. Selon lui, c’est la hausse des prix des logements qui pénalise les acheteurs, car les taux de crédit immobilier sont, eux, restés stables.

Ainsi, c’est à Nîmes que le pouvoir d’achat a le plus diminué (-5 m²), mais également à Bordeaux (-4 m²) où la hausse des prix est « extrêmement rapide » : ils ont augmenté de 300 euros au m² en seulement un mois, selon l’étude.

Angers tire son épingle du jeu

Dans la capitale girondine, le prix au mètre carré a augmenté de plus de 12% sur un an, frôlant les 4300 euros. D’après les calculs de Meilleurtaux, une mensualité de 1000 euros par mois permet ainsi d’acquérir un appartement de 49 m².

À l’inverse, c’est Angers qui s’offre la palme du pouvoir d’achat avec une surface finançable de 103 m², soit +5 m² par rapport à septembre. Reims, Toulon et Grenoble gagnent de leur côté entre 2 et 3 m².

Pas d’évolution cependant à Strasbourg, Nice et Paris où le pouvoir d’achat est resté stable. La capitale française est cependant toujours dernière de ce classement avec seulement 23 m² finançables pour 1000 euros de mensualité. Ce n’est tout de même pas donné pour un studio…

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Le PTZ reconduit en 2018 mais « de manière plus ciblée »

Futurs propriétaires et professionnels de l’immobilier peuvent souffler. Le prêt à taux zéro (PTZ), accordé sous conditions aux ménages pour les aider à acheter leur première résidence principale, sera reconduit l’année prochaine.

C’est ce qu’a annoncé le secrétaire d’Etat à la Cohésion des territoires, Julien Denormandie, ce mercredi sur RTL. « On le reconduira de manière plus ciblée, c’est-à-dire pas de la même manière partout sur le territoire (…), là où il est le plus nécessaire pour les Français » c’est à dire « dans les zones tendues », où la demande de logements excède fortement l’offre, a-t-il poursuivi.

Pour rappel, la France est divisée en plusieurs zones : la zone A (Paris et sa banlieue), la zone B1 (les grandes agglomérations françaises, supérieures à 250.000 habitants, et certaines villes du littoral et de la Corse et les DOM), la zone B2 (les communes allant de 50.000 à 250.000 habitants) et enfin la zone C, à savoir le reste du territoire.

Les pistes évoquées

À quoi faut-il s’attendre ? La presse a évoqué quelques pistes avant la présentation la semaine prochaine de la « stratégie » du gouvernement sur le logement, qui a été repoussée au 22 septembre. Selon Les Echos, la zone C (la moins tendue de France) devrait d’abord sortir du dispositif, puis la zone B2, ces deux secteurs concentrant à eux seuls 10% des ventes. « La zone B1 pourrait être ciblée ensuite… jusqu’à la suppression totale des aides y compris dans les grandes villes et les zones tendues, » ajoute le quotidien.

De son côté, BFM Business croit savoir que le gouvernement pourrait aussi toucher à la part de l’emprunt financé en prêt à taux zéro. Aujourd’hui, on peut obtenir un PTZ qui couvre jusqu’à 40% de l’emprunt total. L’idée serait donc de le baisser en dessous de 30%.

Principal outil de soutien public à l’accession sociale à la propriété, le PTZ élargi a été lancé début 2016. Ce prêt sans intérêt a été distribué plus largement l’an passé : la majorité précédente a assoupli ses critères d’attribution, notamment en relevant les plafonds de revenus des ménages éligibles pour les aligner sur ceux du logement intermédiaire.

Quelque 120.000 ménages ont ainsi bénéficié d’un PTZ l’an dernier, soit deux fois plus qu’en 2015, pour un coût annuel d’environ 800 millions d’euros pour l’Etat. Accordé aux ménages primo-accédants sous conditions de ressources, le PTZ a également été réintroduit dans l’immobilier ancien, sous conditions de travaux.

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